אם אתם נמצאים בשלבים הראשונים של רכישת דירה ולקיחת משכנתא, הדבר הראשון שחייבים לעשות זה – להוציא אישור עקרוני למשכנתה מבנק למשכנתאות סביר להניח שתצטרכו לעבור את שלב האישור העקרוני. זהו שלב קריטי בתהליך, שיכול לחסוך לכם זמן, כסף ואנרגיה רבה בהמשך הדרך. במאמר זה, נסקור את כל מה שאתם צריכים לדעת על אישור עקרוני למשכנתא, כולל טיפים חשובים, טעויות נפוצות ושלבים מומלצים.
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני הוא למעשה אישור ראשוני מהבנק על סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, בהתבסס על מצבכם הפיננסי הנוכחי. האישור מעיד על כך שעברתם בהצלחה את הבדיקות הראשוניות של הבנק ושאתם עומדים בקריטריונים הבסיסיים לקבלת משכנתא.
מה הם אותם הקריטריונים הבסיסיים לקבלת משכנתא?
כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, ובהמשך לקבל את המשכנתא עצמה, יש לעמוד במספר קריטריונים בסיסיים שקובעים הבנקים. הנה פירוט של הקריטריונים העיקריים:
- יכולת החזר – הבנק יבדוק שההכנסה החודשית שלכם מספיקה כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן, לצד שאר ההוצאות השוטפות שלכם.
- יציבות תעסוקתית – הבנקים מעדיפים לראות היסטוריה תעסוקתית יציבה, עם לפחות שנה בעבודה הנוכחית. עצמאים יידרשו להציג דו”חות כספיים לפחות לשנתיים האחרונות.
- היסטוריית אשראי – דירוג אשראי גבוה ועמידה בהתחייבויות פיננסיות קודמות הם סימן חיובי עבור הבנקים.
- הון עצמי – רוב הבנקים ידרשו מכם להשקיע לפחות 25% משווי הנכס כהון עצמי, כלומר לא כחלק מהמשכנתא עצמה.
- גיל – לרוב, הבנקים יעניקו משכנתאות ללווים עד גיל 75 ( לא יותר מ 30 שנה ) באישור חריג , בחלק מהבנקים ניתן לקבל עד גיל 85
כאשר גיל מינימלי הוא 18.
- ביטחונות – הנכס הנרכש ישמש כבטוחה עיקרית למשכנתא, אך לעתים הבנק ידרוש בטחונות נוספים, כמו ערבים או נכסים אחרים.
- מצב משפחתי – למצב המשפחתי יש השפעה על יכולת ההחזר ועל ההוצאות הכלליות של משק הבית, ולכן הבנקים לוקחים זאת בחשבון.
- מטרת המשכנתא – הבנקים יבחנו את מטרת המשכנתא (רכישה, בנייה עצמית, מחזור משכנתא קיימת וכו’) ויתאימו את התנאים בהתאם.
חשוב לזכור שלכל בנק יש את המדיניות והקריטריונים הספציפיים שלו, ולכן הדרישות עשויות להשתנות מעט ממקרה למקרה. עם זאת, עמידה בקריטריונים הבסיסיים הללו תגדיל משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא בתנאים טובים.
אם אינכם בטוחים לגבי עמידתכם בקריטריונים או שאתם רוצים להיערך בצורה הטובה ביותר לקראת הגשת הבקשה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי. היועץ יוכל לבחון את מצבכם הספציפי, להמליץ על שיפורים אפשריים ולסייע לכם לאורך כל התהליך מול הבנקים.
למה אישור עקרוני חשוב?
- חוסך זמן – כשיש לכם אישור עקרוני, אתם יכולים לחפש דירה בטווח המחירים המתאים לכם, במקום לבזבז זמן על נכסים שמחוץ ליכולתכם.
- מחזק את כוח המיקוח שלכם – מוכרי דירות מעדיפים קונים עם אישור עקרוני, מכיוון שהם נחשבים רציניים יותר.
- מאפשר תכנון פיננסי – האישור נותן לכם מושג ברור לגבי התקציב שלכם ויכולת ההחזר החודשית.
יכולת החזר במשכנתא - מה חשוב לדעת
יכולת ההחזר היא אחד הקריטריונים החשובים ביותר בעיני הבנקים בבואם לאשר משכנתא. בנקים רוצים להבטיח שתוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה, מבלי להיקלע לקשיים כלכליים. הנה מספר נקודות חשובות שכדאי לשים אליהן לב:
- יחס החזר מההכנסה (DTI) – הבנקים יחשבו את יחס ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הכוללת שלכם. בדרך כלל, הם ירצו לראות שההחזר החודשי לא עולה על 30%-40% מההכנסה הפנויה שלכם.
- הכנסה קבועה ויציבה – חשוב להראות לבנק שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה, כך שתוכלו לעמוד בתשלומים לאורך זמן. שכירים יצטרכו להציג תלושי שכר, ועצמאיים – דו”חות כספיים.
- הוצאות קבועות – הבנק יביא בחשבון גם את שאר ההוצאות הקבועות שלכם, כגון תשלומי שכירות, הלוואות אחרות, מזונות וכו’. ההוצאות הללו ינוכו מההכנסה בחישוב יכולת ההחזר.
- רזרבות כספיות – קיומן של רזרבות כספיות (חסכונות, השקעות וכו’) הוא סימן חיובי עבור הבנק, שמראה שתהיה לכם יכולת לעמוד בתשלומים גם במקרה של שינויים בהכנסה.
- יציבות לאורך זמן – הבנקים מעדיפים לראות יציבות לאורך זמן, הן בהכנסות והן בהוצאות. שינויים תכופים או קפיצות חדות עלולים להיות סימן מדאיג מבחינתם.
אם תחליפו עבודה בשנה האחרונה או החליפו כמה עבודות בשנים האחרונות זה מראה על חוסר יציבות.
- עבר פיננסי – יכולת ההחזר שלכם בעבר, כפי שהיא משתקפת בדו”חות האשראי, תשפיע גם היא על ההערכה של הבנק את יכולת ההחזר העתידית שלכם.
כדי להציג יכולת החזר טובה, חשוב לנהל תקציב מאוזן, לשמור על יציבות תעסוקתית ולהימנע מנטילת התחייבויות פיננסיות מיותרות בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.
זכרו, הבנק רוצה לראות שאתם לווים אחראיים ובעלי יכולת עמידה בהתחייבויות לטווח הארוך. ככל שתוכלו להציג תמונה פיננסית יציבה ואמינה יותר, כך יגדלו הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא בתנאים נוחים.
אם אתם מתקשים להעריך את יכולת ההחזר שלכם או חוששים שהיא אינה מספקת, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות. היועץ יוכל לסייע לכם לחשב נכון את יכולת ההחזר, לתת המלצות לשיפור מצבכם הפיננסי ולהציג אתכם בצורה הטובה ביותר בפני הבנקים.
רוצים פגישה ללא עלות שבה נעשה לכם סדר לפני קבלת אישור עקרוני, השאירו פרטים כאן בטופס
שלבים מומלצים לקבלת אישור עקרוני
- אספו את כל המסמכים הנדרשים (תלושי שכר, דפי חשבון בנק, דו”חות כספיים וכו’).
- תכננו את התקופה וההחזר שאתם מעוניינים והשתמשו במחשבון באתר https://katzr.net/c3d9dc
- קבעו פגישות עם מספר בנקים והשוו תנאים.
- הגישו בקשה לאישור עקרוני בבנק המועדף עליכם.
- המתינו לתשובת הבנק (בדרך כלל תוך 3-7 ימים).
- בחנו את האישור וודאו שאתם מרוצים מהתנאים.
טעויות נפוצות שיש להימנע מהן
- לא לבדוק את הדירוג האשראי שלכם מראש – דירוג נמוך עלול לפגוע בסיכויים שלכם לקבל אישור.
- לא לתכנן מראש את המשכנתה. הבנקים נותנים הצעות שהמחשב מוציא . אותו דבר לכולם. אך כל אחד מאיתנו צריך משכנתה המתאימה לו ולצרכים שלו
- לא לכלול את כל ההכנסות וההוצאות שלכם – חשוב להציג תמונה מלאה ומדויקת של מצבכם הפיננסי.
- להסתמך על אישור עקרוני אחד בלבד – מומלץ להשיג לפחות 2-3 אישורים ממקורות שונים.
מה השיקולים של הבנק לפני מתן אישור עקרוני?
הבנק מעוניין להבטיח שההלוואה תוחזר במלואה ובזמן. לכן, הוא בוחן בקפידה את יכולת ההחזר שלכם, יציבות תעסוקתית, היסטוריית אשראי, וחוסן פיננסי כללי. הבנק גם ירצה לראות שיש לכם הון עצמי משמעותי להשקעה בדירה.
מה אתם צריכים לדעת לפני פגישה פגישה עם הבנקאי?
– הכינו מראש את כל המסמכים הרלוונטיים.
– הגיעו עם רשימת שאלות ונקודות לבירור.
– הציגו את עצמכם באופן מקצועי ואמין.
– הקשיבו בקפידה להסברים ולהצעות של הבנקאי.
– אל תהססו לשאול שאלות ולבקש הבהרות.
– רשמו את עיקרי הדברים ובקשו עותק של ההצעה בכתב.
– קחו זמן לחשוב ולהשוות הצעות לפני קבלת החלטה.
תכננו מראש מה אתם צריכים ואל תחכו שהבנקאי יציע לכם – הוא משרת את הבנק ותפקידו זה להרוויח לבנק כמה שיותר.
איך צריכה להתנהל השיחה עם הבנקאי?
השיחה צריכה להתנהל באווירה עניינית ומכבדת. הבנקאי אמור לתת לכם מידע מפורט על האפשרויות השונות, יתרונות וחסרונות של כל אחת. שאלו על נקודות שאינן ברורות, ובקשו פירוט של העמלות והתשלומים הנלווים. זכרו שמטרת הבנקאי היא גם לשרת אתכם וגם להגן על האינטרסים של הבנק, לכן חשוב לשמור על איזון ולקבל החלטות מושכלות.
לסיכום, קבלת אישור עקרוני למשכנתא היא תהליך חשוב המצריך הכנה מוקדמת, איסוף מידע והשוואת אפשרויות. ככל שתהיו מוכנים יותר ותגיעו עם ידע רב יותר לפגישות עם הבנקים, כך תוכלו להשיג תנאים טובים יותר ולקבל החלטות נבונות יותר.
אם אתם מרגישים שאתם זקוקים לליווי צמוד ומקצועי לאורך התהליך, אל תהססו לפנות אלינו. בעזרת הניסיון הרב שצברנו והידע המעמיק שלנו בתחום, נשמח לעמוד לרשותכם, להכין אתכם לקראת הפגישות עם הבנקים ולהבטיח שתקבלו את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.